Otázky a odpovědi při prodeji

O proti realitní kanceláři vaší nemovitost nebudeme prodávat ani vás nebudeme zastupovat při prodeji vaši nemovitosti.  Neposkytujeme realitní služby, ale služby konzultační, informační, marketingové a propagační.  S námi tedy nebudete uzavírat žádné smlouvy o zprostředkování prodeje vaší nemovitosti.  U nás si vždy svou nemovitost budete prodávat sami, ale s naší pomocí. Naším prvotní motivací a cílem je vás prodejem nemovitosti provést, aby jste měli vždy tento proces pod svou kontrolou, zároveň vám pomoci se vyhnout zbytečným chybám. Díky tomu můžete ušetřit mnoho peněz a obdržet za svou nemovitost maximální možnou cenu bez provize realitní kanceláře.

Pro samo prodej nemovitosti je vhodná každá nemovitost která nemá právní ani skryté vady.  Takové nemovitosti se prodávají nejlépe. Akceptovat lze nemovitosti zatíženou hypotečním úvěrem, nebo věcným břemenem které nebrání užívání nemovitosti či její výstavbě. S cela nevhodná nemovitost pro samo prodej je nemovitost zatížena exekucí, právním sporem nebo nemovitost na niž jsou černé stavby, dále pokud chcete prodat vlastnický podíl. 

Na tu to otázku lze odpovědět jednoduše, můžete ušetřit desítky až stovky tisíc korun, záleží v jaké lokalitě a v jakém je stavu se vaše nemovitost nachází. Většina realitních kanceláří využívá dvě varianty provize:

Jedna je podle procent s prodávané nemovitosti, pohybuje se od 3 do 6 % s cen bez DPH. Přiklad pokud prodáváte nemovitost v hodnotě 2 500 000 Kč a provize RK je 5% tak částka bez DPH  je 125 000Kč + 21% DPH celkem 151 000 Kč. 

Druhá varianta, provize je stanovená v rozmezích podle cen prodávané nemovitosti. Příklad pokud prodáváte nemovitost do 1 000 000Kč provize činí 100 000 Kč do 2 000 000 provize je 120 000 Kč nad 2 000 000 Kč provize je 160 000Kč ceny jsou uváděny včetně DPH

Je tu však ještě jedná varianta se kterou jsme se v naší praxi také setkali. 

A to varianta kombinovaná to jest že jsou realitní kanceláře které si řeknou provizi v cenovém rozmezí ( druhá varianta ) přiklad za prodej rodinného domu v tržní hodnotě 1 800 000 Kč se vámi domluví že tuto nemovitost budou prodávat níže řekněme za cenu 1 600 000 Kč + jejich provize  90 000Kč ( tato cena se započítá do prodejní ceny ) tedy celkem za  1 690 000 Kč s tím cena je stanovaná schválně aby se nalákali zájemci, pokud se jím to podaří pak se vámi domluví na prodej nemovitostí v online aukci a polovina s této vydražené ceny s aukce půjde realitní kanceláři. Dům se podaří vydražit za 2 000 000 Kč tedy navýšení o proti ceně původní o 310 000Kč Majitel však celkem dostane po odečteni 1 755 000 Kč a realitní kancelář 245 000Kč.

Jak je patrno provize činila 10% na úkor prodávajícího a kupujícího. Bohužel v online aukci nikdo nevidí kdo přihazuje. 

Pakliže si chcete vybrat realitní kanceláře nebo realitního makléře doporučujeme první variantu.

Pokud se tomu všemu chcete vyhnout a svou nemovitost budete prodávat sami, zaplatíte za právní služby, inzerci, atd. do 40 000 Kč s naší pomocí a balíčkem standart kolem 50 000Kč budete však mít jistotu hladkého průběhu prodeje. 

Navíc máte možnost s cenou pracovat budete vždy levnější o proti prodeji s realitní kanceláři u nemovitostí jako jsou byty ve stejné lokalitě prodáte daleko rychleji a za lepší cenu. 

Prodej pozemku může být výzvou, ale existují určité kroky, které můžete dodržet, abyste maximalizovali své šance na úspěšný prodej. Zde jsou některé základní tipy:

1. Prověřte územní plán: Zjistěte, zda je možné na vašem pozemku stavět nebo jaké jsou další omezení a informujte o tom potenciální kupce. 

Pozemek, orná půda, parcela, stavební pozemek, zahrada… To všechno jsou názvy, se kterými se v souvislosti s katastru můžeme setkat. Co přesně znamenají a jak mohou ovlivnit budoucí využití?

Na první pohled dva stejné pozemky se mohou od sebe diametrálně odlišit. Důvodů může být mnoho. Typ pozemku je však jedním z těch nejvýznamnějších. Typ je uveden v katastru nemovitostí, ohledně informace o funkčním využití je třeba nahlédnout do územního plánu. Uzemní plán naleznete na obecním či městské úřadě katastru obce ve kterém se váš pozemek nachází. Tam se také dočtete, zda je pozemek určen ke stavbě rodinného domu. Právě tato informace výrazně ovlivňuje budoucí cenu. Je to naprosto logické – kupujících bez ambice stavět dům nebo alespoň rekreační objekt mnoho nenajdete. V některých případech je nutné vyřešit například vyjmutí půdy ze zemědělského fondu.

Při čtení v katastru nemovitostí a územním plánu je také třeba rozlišovat pozemek od parcely. Nejedná se totiž o stejnou věc, ač to na první pohled tak vypadá. Pozemek je jasně definovaný a ohraničený povrch. Ohraničením se v tomto případě nerozumí oplocení, ale spíše rozsah vlastnických práv, působnost územního rozhodnutí apod. Parcela je poté konkrétní část pozemku, která je jasně vyčleněná v katastrální mapě a disponuje parcelním číslem. Na jednom pozemku tedy může být i několik parcel.

Ještě než dojde k samotnému zahájení prodeje, měl by si vlastník pozemku ověřit, zda v jeho případě neplatí tzv. předkupní právo. To sice byl zrušeno, pozemky však představují jednu z výjimek. Jedná se ovšem pouze o takové případy, kdy na pozemku stojí cizí stavba, tedy kdy má každá z nemovitostí (pozemek a dům) jiného majitele Bohužel do dnešního dne se s tímto setkáváme.

Předkupní právo stanovuje, že pokud se v takovém režimu jeden z vlastníků rozhodne pro prodej, má povinnost nemovitost nejprve nabídnout k prodeji vlastníkovi druhého objektu. Tím by mělo předkupní právo napomoci k postupnému scelení všech pozemků a na nich postavených budov. 

Údaje na katastru nemovitostí je třeba před uskutečněním prodeje projít opravdu pečlivě. 

Vždy je vhodné zkontrolovat přesnou rozlohu a umístění pozemku. Ne vždy totiž ploty kopírují reálné hranice parcel. Jaké je pak překvapení, když zjistíte, že část oplocené parcely vůbec nepatří vám, ale obci nebo některému ze sousedů.

V katastru nemovitostí najdete i veškeré pozemkové služebnosti. Kromě těch standardních, mezi které patří služebnost inženýrské sítě (pro plynárny, vodárny apod.), tam můžete najít i břemena obce nebo vašich sousedů. Může to být právo užívat část pozemku jako příjezdovou cestu. Už jsme se ovšem setkali i s případem, kdy bylo ve prospěch sousedů zapsáno i právo na průchod stáda ovcí.

2. Informujte sousedy: Vaši sousedé mohou mít zájem o rozšíření svých vlastních pozemků, takže je dobré je informovat o vašem záměru prodat.
3. Kontaktujte developery: Pokud se ve vašem okolí staví nové bytové domy nebo komerční prostory, mohou mít developeři zájem o váš pozemek.
4. Udržujte pozemek upravený: Pokud prodáváte louku, vysaďte květiny, aby byl pozemek atraktivnější. Pokud prodáváte stavební pozemek, udržujte ho čistý a upravený.
5. Inzerujte online: Využijte realitní portály a sociální sítě pro inzerci svého pozemku.
6. Ukažte pozemek: I když se prodává jen pozemek, je stále důležité ukázat ho potenciálním kupcům a vysvětlit jim jeho potenciální přínosy.
7. Buďte otevření všem možnostem: Prodávejte pozemek pro všechny možné typy využití, nikdy nevíte, co kupujícího zaujme.
8. Buďte proaktivní: Nečekejte, že zájemci se jen sami přihlásí. Aktivně hledejte potenciální kupce a komunikujte s nimi. 

9.Pamatujte, že prodej pozemku je proces, který může trvat několik týdnů až měsíců. Buďte trpěliví a nevzdávejte to, pokud se nedaří najít kupce hned. Prodej pozemku může být také emocionálně náročný, zejména pokud jde o pozemek, na kterém jste strávili mnoho let. Mějte na paměti, že cílem je najít kupce, který ocení pozemek stejně jako vy.

Při prodeji pozemku je také důležité se o něm co nejvíce informovat a využívat odborníky, abyste si byli jisti, že vše děláte správně a zákonně. 

Před prodejem bytu je důležité získat potřebné dokumenty a informace. 

Patří sem například ověřený výpis z katastru nemovitostí, revizní zprávy od spotřebičů, roční vyúčtování za provoz bytu, potvrzení o bezdlužnosti vlastníka jednotky, souhlas všech vlastníků bytu k prodeji nemovitosti a průkaz energetické náročnosti budovy. 

Při prodeji družstevního bytu je potřeba mít k dispozici také nájemní smlouvu s družstvem, potvrzení o členství v družstvu, potvrzení bezdlužnosti vůči družstvu a další potřebné dokumenty. 

Dále je vhodné mít právníka, který vypracuje kupní smlouvu a pomůže s dalšími právními záležitostmi spojenými s prodejem bytu.

Před prodejem rodinného domu je dobré získat kompletní informace o nemovitosti, včetně plánů domu, stavební dokumentace, energetického štítku a dalších relevantních dokumentů. 

Měli byste také získat aktuální výpis z katastru nemovitostí, aby bylo možné prokázat vlastnictví domu a jeho hranice.
Pokud je na domu hypotéka, je důležité zjistit podmínky jejího převedení na nového vlastníka, nebo podmínky pro její předčasné splacení.
Pokud jde o finanční stránku prodeje, je nezbytné správně stanovit prodejní cenu. K tomu může pomoci odborný odhadce, který určí tržní hodnotu nemovitosti.
Důležité je také provést důkladný průzkum trhu a připravit si strategii pro prodej - například zda se rozhodnete pro prodej přes realitní kancelář, nebo zda budete prodávat sami.
Před prodejem je také dobré, aby byl dům v co nejlepším stavu. Opravy a údržba mohou zvýšit hodnotu nemovitosti a usnadnit prodej.
Stejně jako při prodeji bytu, je i u prodeje rodinného domu vhodné mít k dispozici právníka, který vám pomůže s všemi právními otázkami, jako je vypracování kupní smlouvy, převod vlastnictví a další.

Služebnost je právní institut, který umožňuje využívat cizí věc za určitým účelem. Může to být například právo průchodu přes cizí pozemek, právo na čerpání vody z cizí studny a podobně. Služebnost je možné zřídit jak pro jednotlivce, tak pro právnické osoby.

Reálné břemeno je také právní institut, ale spočívá v povinnosti majitele nemovitosti poskytovat určité plnění (například finanční) ve prospěch jiné nemovitosti nebo jejího vlastníka. To může znamenat například povinnost uhradit náklady na údržbu společné stěny, nebo povinnost platit určitou částku za to, že na jeho pozemku leží voda nebo plynovod vedoucí k sousedovi. Reálné břemeno je vždy spojeno s konkrétní nemovitostí a přechází na nového vlastníka při prodeji nemovitosti. 

Při fotografování nemovitosti je cílem prezentovat prostor co nejatraktivněji, ale zároveň realisticky, aby potenciální kupci nebo nájemníci mohli udělat informované rozhodnutí. Zde je několik tipů, jak správně nafotit nemovitost: 

Příprava prostoru: - Uklidit a odstranit osobní věci, aby prostor vypadal prostorně a neutrálně. - Otevřít žaluzie nebo závěsy pro přirozené osvětlení. - Zapnout všechna světla, aby prostor působil teple a přívětivě. - Připravit dekorace, aby prostor působil živě, ale ne přeplácaně. 

Pamatujte, že první dojem je klíčový, takže kvalitní fotografie mohou významně zvýšit zájem o nemovitost a pomoci vám ji rychleji prodat nebo pronajmout.

2. Technický stav nemovitosti: Je důležité provést důkladnou technickou prohlídku nemovitosti, abyste zjistili její skutečný stav. To zahrnuje kontrolu stavební konstrukce, střechy, základů, izolací, elektroinstalace, topení, vodovodních a odpadních systémů atd. 

3. Energetická náročnost: Zjistěte energetickou třídu nemovitosti a spotřebu energie, což může ovlivnit budoucí náklady na bydlení. 

4. Lokalita: Důkladně prozkoumejte lokalitu, ve které se nemovitost nachází. Zjistěte si informace o dopravní dostupnosti, občanské vybavenosti, školách, zdravotnických zařízeních, kriminalitě a plánovaných výstavbách nebo změnách v oblasti. 

5. Plánované a schválené úpravy: Zjistěte, zda jsou plánované nebo již provedené úpravy nemovitosti schváleny a zda byly provedeny v souladu s platnými předpisy a stavebními normami. 

6. Finanční a daňové důsledky: Porozumějte všem finančním aspektům spojeným s koupí nemovitosti, včetně daní, poplatků a možných úvěrů nebo hypoték. Ujistěte se, že si můžete dovolit jak počáteční náklady, tak i běžné výdaje spojené s vlastnictvím nemovitosti. 

7. Smlouvy a dokumentace: Před podpisem jakékoli smlouvy nebo převzetím nemovitosti se ujistěte, že všechny dokumenty jsou kompletní, přesné a právně závazné. Je vhodné nechat si smlouvy a další dokumentaci přezkoumat právníkem specializujícím se na nemovitosti. 

8. Případné restituce: Zjistěte, zda na nemovitost nevztahují nějaké restituční nároky, které by mohly v budoucnu způsobit problémy s vlastnictvím. 

9. Dohoda o převzetí nemovitosti: Ujednejte si podmínky převzetí nemovitosti, jako jsou datum a čas předání klíčů, převzetí veškerých dokumentů, účtů za energie a dalších provozních nákladů. 

10. Budoucí hodnota nemovitosti: Zvažte potenciální zhodnocení nebo dehodnocení nemovitosti v důsledku různých faktorů, jako jsou ekonomický vývoj, změny v územním plánování nebo demografické změny. 

Je důležité nechat si dostatek času na zvážení všech aspektů a nechat si poradit od odborníků, jako jsou realitní makléři, právníci, stavební inženýři a finanční poradci, abyste zajistili, že vaše investice do nemovitosti bude bezpečná a výhodná.